房地产业区域特性及可持续发展问题探究

　　我国房地产业经过多年的发展，房地产高速增长的时代已经渐行渐远，不同区域间呈现出不同的发展特点，而房地产业的发展对区域经济发展的影响是有目共睹的。一个地区的经济发展水平、人均消费水平、人口规模等都决定着当地房地产业的发展速度。文章分析了房地产业的区域性特点，提出优化我国房地产业健康、平稳发展的对策。

　　《住宅与房地产》以推动我国城镇住房制度改革，推动城镇住宅建设和房地产业的体制改革与健康发展为办刊宗旨，探索发展我国社会主义房地产市场，解决城镇住房问题，提高人民居住水平的途径，在住宅与房地产领域的理论和实践间架桥铺路，为全国物业管理、房改系统工作人员，海内外住宅与房地产行业的理论研究者和实际工作者、广大企事业单位和城镇居民提供了及时、详实的业内新闻和行业内有理论指导意义的研究文章，引起了业界的强烈的反响。

　　近年来，我国各大城市房地产业快速发展的同时，地方发展战略、产业空间布局、区域经济发展不平衡，导致地区间具有明显的差异。由于各地区房地产发展水平不同，对经济带动作用各不相同。当前，我国出台了一系列政策进行宏观调控，房地产商也不断调整策略进行区域布局，对推动我国房地产业平稳发展起到了积极的作用。

　　1 区域特性对我国房地产业发展的影响

　　一个地区房地产业供给是固定的，满足本地区居民需求的主要限于住宅与商业用房。受土地性质、人口红利等因素的制约，房地产供给与需求在不同地区呈现不同的布局。房地产这一特征决定了房地产业的兴衰以及当地经济的优劣。

　　1.1 区域经济发展对房地产业的作用。从区域经济角度分析，不同地区第一、二、三产业的发展结构越高级，经济收入越能促进房地产业的发展，而当地经济发展水平低及产业空间布局混乱，产业结构不合理，也制约着该地区房地产业的发展。人均收入水平越高，当地居民购买力越强。地区经济越发达，对房地产的推动作用越大。

　　1.2 房地产业对区域经济发展的影响。房地产业供给能力大，说明当地需求状况良好，反映了区域经济可持续增长。房地产业不断改善着人们居住环境，而企业的生产厂房、商业办公楼等也随着房地产业的发展越来越具有便捷性、合理性，所以房地产业与区域经济发展密切相关。此外，房地产业的上下游产业链很长，对钢铁、水泥、装修、家电等相关产业的带动作用明显。若房地产业出现不景气，其他相关行业也将面临一定的风险。

　　2 房地产区域特性的现状

　　根据我国各城市政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射能力等指标评判，一线城市包括北京、深圳、上海、广州、天津;以南京、杭州、重庆、西安为代表的二线城市有极强的相似性;三线城市以烟台、贵阳、海口等作为代表。无论是房价、投资规模，都呈现出不同的特点。

　　2.1 经济状况分析。(1)经济发展水平对比。国民生产总值(GDP)按一二三线城市呈依次递减的顺序，一线城市明显领跑于二三线城市。2015年，以广州、上海为代表的一线城市GDP分别为18100亿元、23561亿元，而以武汉、成都为代表的二线城市则分别为10060亿元、10056亿元。一线城市高于二线城市，远远超出三线城市。近几年，由于一线、二线城市新兴产业蓬勃发展，人口规模大幅提升，增长速度相当。三线城市随着城镇化的不断推进，也具有一定的发展潜力。(2)消费能力对比。我国人均可支配收入不断提高，一二三线城市的消费能力不尽相同。尽管城市间人口不尽相同，但一线城市居民购买力仍然是最强的，二线城市作为区域性中心城市，城镇人口收入明显高于三线城市;而二线城市虽然低于一线城市，但从中长期看却具有很大的发展潜力。三线城市人均储蓄也处于较高水平，但从发展趋势看，流出人口呈不断上升的态势，人们购买欲不是很强烈。

　　2.2 房地产发展层面分析。(1)房地产开发投资规模对比。房地产业经过近些年的快速发展，投资规模越来越大，2015年全国达到95979亿元。一二线城市投资额较高，受多方因素影响，一线城市增速并不稳定，二三线城市增速也出现回落，三线城市去库存压力增大，多数房地产商进军省会城市及资源型城市，投资额度较大。(2)商品房销售面积对比。根据2015年统计数据显示，全国商品房销售不断创历史新高，销售面积为128495万平方米，销售额87281亿元，以6.5%、14.4%的增长速度取得了可观的成绩。其中以苏州、武汉、南京为代表的二线城市销量增长迅速。人口大量流入、经济快速发展，助推了房地产业的快速发展。三线城市销售形势出现回落，成绩不容乐观。当然，一线城市还是遥遥领先，显现火爆的销售局面，深圳、北京的房子出现一开盘便售完。(3)房价增长趋势对比。一个城市人口规模与人口吸纳能力越大，城市房价越高，房价的理想状态是平稳变化，但随着新型城镇化率的提高，刺激了城市住房刚性需求，推高了房价。如今我国部分城市人口呈现流出趋势，人口流动变化使二三线城市房产库存量大大增加，出现价格跌势。而一线城市如北上广深的房价仍然不断上涨，让人望而却步。(4)竞争程度对比。一线城市是众多房地产、知名企业发源地，各种类型的企业众多，市场竞争异常激烈。随着二线城市发展优势不断凸显，开发商开始布局抢占市场份额，像南京、杭州、武汉等省会城市，房地产市场竞争日趋激烈，而三线城市则相对平静。

　　3 促进我国房地产行业可持续发展的建议

　　3.1 加强综合调控。我国政府已相继出台了一系列引导房地产市场健康平稳发展的政策措施，建议地方政府不再参与房地产开发，而是要引导发展战略性新兴产业和现代服务业，不要过度追逐短期利益。放缓保障性住房的建设速度，库存大的地区可将商业住房转化成保障性住房。调节房地产税收政策，严控土地供应和开发规模，激活住房消费，落实各项购房优惠政策。

　　3.2 加快房地产业转型升级。在经济新常态、去库存压力下，房地产行业应提升房子的建设和环境品质，在服务层面加强创新。随着老龄化程度的加快，二孩政策的放开以及新型城镇化不断推进，给房地产行业带来了机遇。地产商应加强养老地产、改善型住房的开发，关注目标应向中低收入群体转移。由于一二线城市中心城区人口聚集，交通拥堵等城市病问题突出，房地产发展的空间应向郊区转移，政府应该加强对轨道交通、教育、医疗等公共服务设施的投资建设。

　　3.3 鼓励房企跨行业融合发展。推动房地产投资开发转化为实体经济创新发展模式，房企应注重管理运营。房企应不断满足消费者需求，注重产品创新，如延伸养老、酒店、教育、社区服务、社区金融等新型服务业。目前，互联网+经济发展已经渗透到人们生活的方方面面，房地产可与互联网结合，使房屋建设、社区管理更加智慧化、便民化。

　　3.4 制定本区域房地产发展战略。当地房地产发展应结合区域经济发展水平和发展规划来考虑，在一二线城市，由于房地产业的高度关联性，带动整个经济的快速增长，成为助推产业发展的引擎，并且房地产业不断向商品化、市场化加速发展。在三线城市，人们购买力不是很强，人口流入度低，应充分利用国家出台的一系列政策措施，加强经济适用房和保障性住房建设力度，带动钢铁、水泥等相关产业的发展，促进地方经济的发展。

　　4 结语

　　总之，当前宏观调控及房地产行业的变化，使区域间、城市间分化现象越来越严重。房地产业发展具有其特殊的区域性，决定当地经济的发展趋势。因此，各地方政府应高度重视房地产业发展态势，贯彻落实国家一系列政策措施的同时，各地区应根据当地的发展特点，制定符合本地区房地产业的配套政策。房地产企业也应因地制宜地布局产业形态，切实有效地促进当地经济的发展。

　　参考文献

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　　[2] 陈栋生.中国区域经济新论[M].经济科学出版社，2004.

　　[3] 王剑星，李泽军.欠发达地区个人住房贷款业务为何步履蹒跚[J].中国房地产金融，1999(06)：39-41.